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888真人公司地址·大湾区那么多城市,不是个个都能起飞

作者:匿名 | 2020-01-11 15:53:03  | 阅读量:1825
今年2月份大湾区政策一出台,对湾区楼市就起到了明显推动作用。基本上湾区9大内陆城市,都在上半年都迎来了一波楼市小阳春。整个大湾区的楼市,可谓是八仙过海,各显神通。11月13号,大湾区推出惠港16条,香港人在湾区内地城市买房限制全面解除,享有与当地居民同等的待遇。一手房中,港澳同胞购买占比最多的城市是惠州,占了60%,中山排第二,占了28%。今年的粤港澳大湾区,光重大项目就有31个集中开工建设。

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888真人公司地址,来源 |大胡子说房(dahuzishuofang)

作者 |大胡子李俊怀

平地风雷二月初!

今年2月份大湾区政策一出台,对湾区楼市就起到了明显推动作用。基本上湾区9大内陆城市,都在上半年都迎来了一波楼市小阳春。

然而下半年,画风一转。广州开始明显降温,直接影响带动佛山和中山。而珠海在悄悄放开限购后,又迎来一波购买热潮,算是稳住了楼市。

然而的然而,深圳今年却是一路开挂,从3/4月小阳春回暖,到818政策,再到现在的豪宅税放开,不断的撩动市场,掀起业主调价和买方抢房的热潮。隔壁的东莞和惠州,本来下半年降温已经开始,在深圳影响下又稍微转暖了一些。

整个大湾区的楼市,可谓是八仙过海,各显神通。都知道买房,湾区绝对是一个非常有价值的方向,但如何买?买哪个城市?哪个区域?才能抓住湾区的下一波楼市红利呢?

我们今天,一文讲清楚!

首先,我们来看一下大湾区政策出台,今年的变化。

11月13号,大湾区推出惠港16条,香港人在湾区内地城市买房限制全面解除,享有与当地居民同等的待遇。

换言之,香港人不用工作证明也不用社保税单,可直接在大湾区买房,相当于大湾区9大内陆城市直接多了750万张购房门票。

一个香港中等收入家庭,需要大约17年不吃不喝,才能购入九龙一个仅300平方呎的单位,相当于27平米。想要买个80平的房子,一个家庭更是得不吃不喝50年,这么一对比,内地还是要比香港好很多。

所以,政策鼓励香港人能来内陆买房,的确可以降低他们的购房成本。

政策的出台,对香港人前来买房有一定刺激作用,尽管刺激不大,但总体来说还是有。鉴于现在微妙的一些局势,我们可以看到网络红人光头警长,明星“肥猫”、“石榴姐”等,纷纷来内陆看房、买房。

通过深圳中介得知,从10月国庆到现在,香港人来深圳看二手房的现象明显增加。一手房中,港澳同胞购买占比最多的城市是惠州,占了60%,中山排第二,占了28%。二手房,中山第一,占了56%,深圳第二,占了30%。

而2018年,中山和惠州是香港人买房趋势增长最大的两大城市。大概率上,是因为这两个城市离香港不远,价格又便宜。

从长远来看, 湾区内陆城市发展会越来越好,会吸引越来越多港澳同胞前来置业。

在此之前,针对港澳同胞还有一个比较重要的政策,就是个人所得税优惠政策。我国个人所得税率最高去到45%,但针对在珠三角9市工作的港澳高端人才和紧缺人才,可以和香港一样,享受15%的个人所得税税收优惠政策。

很明显,这有利于吸引港澳高端人才来大湾区工作,促进湾区经济发展的同时,也为湾区楼市的带来高净值收入人群啊。

关于湾区政策,再往前走,7月份颁布了《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》,行动计划洋洋洒洒描述了9大方面、100条重点举措,从产业到民生,从生态到基建,将大湾区近中期的建设规划得详细周全。

这也表明,建设大湾区并不是空喊口号,是城市群发展必然选择。计划中强调了一点,到2020年结束前要为长远的湾区发展打下一个良好基础和框架。

在政策的指导下,我们以肉眼可见的速度发现,湾区基建已经如火如荼开展了。

今年的粤港澳大湾区,光重大项目就有31个集中开工建设。

大湾区纲要出台后,首个投用的重点民生工程,就是曾经被叫做虎门二桥,现在的南沙大桥,在今年4月份已经顺利通车。

湾区的朋友们应该都知道,在过去,一到节假日虎门大桥基本都会堵得水泄不通。

而现在,南沙大桥的开通让广州到东莞的行程缩短10公里、车程缩短半小时,湾区城市互通又前进一步。

在建设推进中的基建措施还有更多,我们逐个来看看。

①.大桥方面:深中通道建设在加快推进,通过卫星图可以看到,深中大桥的海面部分已经清晰可见。而湾区另一条桥,珠海连接深圳的深珠通道,初步规划就在前几天,珠海运输交通局进行了公布,若建成,珠海到深圳的距离将会由过去2小时,缩短到半个小时。

②机场方面:深圳调10亿预算支持深圳机场建设,惠州机场扩容工程开工。

◈ 3.建设力度最大的还是在高铁方面:

(1)广湛高铁已经开工建设,赣深、广汕高铁在加快建设

(2)提上日程的有,深茂铁路深江段、深惠城际、深汕高铁,项目前期工作已经在开展

(3)规划中深珠通道,是湾区大桥里唯一的公铁两用,即是深珠大桥就是深珠高铁的跨海连接载体。

还有一个非常重要的高铁线——广深第二高铁,最近也在火热探讨。目前,广深之间轨道通行方式已经有两条:广深城轨和广深高铁。但是,仍然满足不了广深两个大城市的沟通来往。

其次,广深高铁接入的是广州南站,距离广州中心区比较远,满足不了广州深圳市中心之间的快速联系。

所以,规划探讨中的第二高铁,有两大优势。一是会经过深圳广州的市中心,二是采用高速磁悬浮铁路方案,时速600公里,速度是广深港高铁的2-3倍。如果该方案落成,广深两个一线城市的半小时生活圈就会出现在不远的将来。

◈4.地铁:

整个大湾区地铁总通车里程数已经突破1000公里,光广深佛莞四大核心城市,在建和拟建地铁里程数也接近1000公里,另外,惠州、中山、珠海各自都有规划但未落实的七八条地铁。

所以,未来的大湾区,会被高密度的交通紧紧联系在一起。成为你中有我,我中有你的状态。在这一波大湾区建设中,广州和深圳作为龙头和枢纽,肯定是最大的受益者。而珠海、东莞、佛山、惠州、中山,也同样被辐射和带动。

可这些,好像与我关系并不是太大,与我最有关的,还是这些城市的房价在2019年表现如何吧!

那么,2020年在大湾区该如何买房呢?

2019年,大湾区各大城市的楼市行情

大湾区内陆9城,2019年的楼市行情如何呢?我们逐个来看。

◈1.先来看风口浪尖上的深圳

截止19年前10个月,深圳新房房价上涨10.6%,二手房价上涨15.4%。在全国低迷的大环境下,房价逆势上涨,成交量大幅回升。

深圳今年的楼市上涨有个特点,涨幅最大的不是普宅,而是豪宅。过去一年不到,很多豪宅的涨幅达到20%甚至是30%。

深圳湾某项目的二手房,去年年底一套卖2700万,今年下半年的成交价是4000万,一套房子一年不到涨了1300万,这是一个普通白领多少年的收入?10月份福田某豪宅新盘, 500万一个的筹金,总共交了2794个,而房子只有多少?192套,7%不到的中签率。

深圳今年的行情可谓是一波又一波,小阳春完了之后以为要降温了,结果来了个818政策,818政策余温未散,又来了个放宽豪宅税政策。作为全国最精明的深圳业主,放宽豪宅税政策当天很多业主就纷纷调价,一套房子总价上调10万-50万不等。

由于学位的紧缺,深圳学区盘的热度一直在持续。而关外的比如龙岗、龙华,上半年基本横盘,而此刻豪宅税放宽新政之后,开始蠢蠢欲动,一部分项目已经开始在调价上涨了。

对于深圳楼市,有3个问题需要大家思考。

①.深圳过去一些存在某些硬伤的板块,在先行社会区这个政策推动会不断补短板,这些硬伤会不会由过去的坑变成未来的洼地呢?毕竟他们是深圳相对便宜的地方。比如龙岗的布吉、平湖。

②.深圳楼市从15年上涨到现在,几乎没有下跌过,但是物极必反,会不会在2020迎来回调下跌呢?

③.可2020年,却刚好是深圳设立特区40周年,会不会又有一些政策出台刺激深圳房价呢?

◈2.再来看省会广州

相比深圳,广州楼市今年要逊色多了。2019前10个月,新房房价上涨0.6%,基本持平;二手房上涨3.5%,略有上涨。

表面上看起来平稳,但实际上,广州楼市的降温和回调早就开始了,下半年一开始,很多楼盘都出现明显降价现象。不完全统计,广州大约有25个项目推出特价房,很多楼盘直降2千-4千/平不等。

最明显的,9月番禺某大盘,从4.7万/平降到了3.6万/平,直降1万/平,100平方的房子相当于蒸发了100万。

广州作为一线城市,为何也会出现大幅降价的情况呢?

其实,作为经济龙头北京和上海,早在17/18年就降了一波,只不过咱不能和隔壁深圳这位特殊的兄弟去比而已。

广州的产业结构和潜力不如深圳,高净值人群也比不上深圳,土地和住宅供应又远超深圳,对房价的支撑比不过深圳,这是很自然的事情。

但是,广州的城市基本面并没有多大问题,发展空间依然很大。就拿19年前三季度的gdp增速,广州是最高,达到了6.9%。

而且,昨天广州刚刚发布限购新政,对非本市户籍人士购房的资格进行调整,即在非本市户籍居民购房人资格查验过程中,个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料,在以前则不可以。对于真正需要房子的刚需,这个政策较以往更加合理,体现出广州海纳人才,以人为本的态度。

基建方面,广州还有13条地铁路线在修。光今年的重点建设项目就有 592 个,总投资3000多亿。人口的流入方面,是除了深圳之外,是近两年人口净流入最多的城市。

广州降价的大部分楼盘,背后的真相基本都是位置不大好的郊区,还有一个最关键的是刚好开发商急着回款。其实开发商的负债和回款情况,翻看各个开发商的财务报表和负债数据即可了解。

当然,如果你没那个功夫,也可以加文末微信咨询我或者直接在年终秀(点击文末【原文链接】报名)领取《2020绝对不能碰的开发商名单》。

◈3.紧接着来看看紧挨广州的佛山

佛山今年以来,新房房价上涨1.1%,二手房房价上涨10.9%。房价是有所上涨,但成交量却呈现前高后低的形势,新房成交量自3月以来出现了五连跌。

尤其是顺德的降温非常明显,上半年还是佛山最热的区域,而下半年很多楼盘就变成了门可罗雀。

对于佛山,最热且最有投资价值的一定是紧挨着广州的板块。

限于篇幅,这里主要说说最近几年很火的三龙湾片区。

这是一个位置非常特殊的区域,既是佛山核心三大主城区:禅城、南海、顺德的接壤区域,又毗邻广州南站。

就在不久前广州发改委发布的广州南站发展规划,首次把三龙湾规划纳入同一张规划图,这是一个非常值得大家思考的信号。

在广佛两大市区天然接壤之下,大量广州客来佛山买房,在佛山全市的购房者之中,广州买房客占了2成。像一些最靠近广州的区域,比如千灯湖,广州客甚至占了4成。

广佛同城之下,催生了超70万的“广佛候鸟”,佛山买房成为了很多广州人的选择。

在大湾区和广州辐射之下,自身又有强大的制造业基础,佛山未来还是值得期待的。但当下佛山楼市正在走向低迷,必须选好时机,选对板块才能入市。

4.再来看下湾区另一大制造业中心东莞

东莞今年的楼市行情可谓稳中有涨,前三季度,成交面积同比上涨14%,1-10月新房房价上涨7%,二手房房价上涨4.9%。

因为滨海湾新区规划的出台,今年成交最火的,肯定少不了滨海片区,也就是虎门、长安、沙田和厚街这几个镇。

针对东莞,我一直都认为滨海片区是最有价值和未来的。但如果要推荐,我只推荐产业最强,最靠深圳的虎门、长安。

其实,东莞楼市比较热的就是临深片区,受深圳的影响非常明显。尤其是塘厦和凤岗,属于临深片区的核心,未来地铁规划还要与深圳相通,尤其是插入深圳腹地的凤岗,基本是东莞房价最贵片区,2万5以上的房价已经是主流,最贵楼盘已经卖到3万5。

而东莞主城区,更多是作为行政中心,不是经济中心,也不是产业转型中心,所以更多是东莞城区人买来自住之地,投资只建议最中心的南城cbd。

最后,松山湖的未来可期,靠着产业优势,它会成为东莞纳税第一,gdp第一的区域。

◈5.另外一个临深但房价1万出头的惠州又是怎样呢?

今年以来,惠州新房房价下跌0.8%,二手房上涨1.5%。年初惠州楼市遇冷,上半年比18年下半年成交量下跌20%。但第三季度受深圳影响,部分区域成交量又有一些回暖。

作为粤港澳大湾区里除肇庆外唯一不限购的城市, 1万出头的价格,在深圳外溢需求的推动下,未来的上涨空间是值得期待的。

前几日,深圳刚出台公告《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035年)》,明确提到:推进城市轨道交通网络向周边城市延伸,推动深圳14号线东延至惠州惠阳。甚至,还有专家建议深圳进行扩容。如果真扩容的话,紧挨深圳,土地又多的惠阳大亚湾,就会成为最大可能被深圳兼并的区域。

当下,惠州的行情整体不算火热,很多开发商为了回笼资金一定会降价促销,这其实就是大家可以去抓取的市场结构性机会。

但不是整个惠州都值得投资,我只建议惠阳和大亚湾两个区域,而且是这两大区域的部分项目。

前段时间,给粉丝朋友推荐过一个惠阳项目,7月的时候卖1万3还带精装修,而周边的毛坯项目已经卖到1万4-1万5。所以,项目去货去得很快,整个小区半年不到几近售罄,现在开发商卖剩最后一栋,也不着急卖了。

对于一个有价值基础的市场,我更宁愿它是冷清而不是火热的。因为这反而有利于我们捡漏,我们团队也在时刻考察惠阳市场,寻找结构性机遇。

◈6.今年悄悄打开限购的珠海又是怎样呢?

作为一个gdp近3000亿,人口不到200万的小城珠海,房子均价却超过了2万,的确是大湾区一个特殊的存在。

18年下半年楼市遇冷,19年年初,珠海在不发文不宣传之下低调的放宽了限购。因此,珠海楼市今年稍微有所抬头,新房房价上涨3.8%,二手房上涨6.9%。成交量增长非常明显,1-9月商品房销售面积322万平方米,同比增长53.0%。

可以大胆预测,马上到来的12月份,澳门迎来回20周年,大概率会有利好消息出来,比如中国第四个证券交易所很有可能就会落户澳门,作为新的人民币离岸中心,这对珠海当然也是一个利好。

整体而言,珠海楼市缺乏实质性上涨动力,在明年应该不会出现太大涨幅,对于要买珠海的朋友,建议去寻找一些结构性的机会,比如年初给大家推荐的唐家湾龙湖项目,在周边地价已经拍到2万多之下,而它的房价也才卖两万出头。

很明显,对于这种拿地早的机会项目,是即买即赚的捡漏,同时低于周边价格之下,也是波动市场的安全垫。

◈ 7.如火如荼建深中通道的中山呢?

今年以来,中山新房房价下跌6%,二手房上涨2.3%。很显然,今年中山房价很多区域是下跌的。

但另一个让我诧异的数据是,成交量上升非常明显。上半年,中山商品房成交量近2.5万套,同比去年上半年增加1.2万套,成交量同比涨了1倍。成交最火热的尤其是三乡、火炬、西区、南朗、坦洲这几大核心镇区,这是为什么呢?

①. 依托深中通道的火炬、南朗,尽管城市面貌很一般,但确是外地人关注中山最多的区域,成交量自然不低。

②. 靠珠海的三乡、坦洲,有珠海居住及投资的外溢支撑。

总之,对于中山来说,若买来自住,配套成熟的中山城区项目,是较好选择。若投资,建议中山中心区域、靠深中通道出入口附近区域和靠近珠海的区域。

◈8.最后我们来看肇庆、江门

虽然这俩是大湾区的尾巴城市,但规划到湾区来,必然有其原因。

相比大湾区其他城市,这两个城市房价可以说是非常感人,1万不到。但便宜不代表价值,截止10月,肇庆新房房价下跌2.3%,二手房下跌5.1%,房价最便宜的城市,反而跌得最明显;

而江门呢?新房上涨0.8%,二手房上涨14.7%。的确二手住宅的涨幅不错,但成交量上,却一直在回落,所以也不能说明价值。

很多朋友会关心这两个城市的新区,比如肇庆的肇庆新区和江门的滨江新区。对于当地的朋友,可能你会发现新区的规划很大气,概念,政府规划的投资也不小。

那么,这是否是投资的机会呢?

可惜,全国有3500个新区,哪一个新区不是被包装得很动听?但肇庆新区和滨江新区是否有产业和人口流入呢?恐怕要打个问号了。

19年湾区内陆9大城市情况,已和大家做了简单总结,也做出了一些置业建议。最后,我们说说重点:湾区城市如何买,才能收获最大房产红利?

湾区9城如何买?收获最大房产红利

对很多粉丝朋友而言,可能会觉得大湾区概念很虚,没有什么实质性的东西;因为总感觉湾区建成周期太长,很难想象未来会发展成一个怎样的面貌。

但实际上,只要你站在一个国家发展的高度和意志去理解,就不难相信,大湾区未来会发展成为中国最经济最好的城市群,产业最先进的城市群,且是人口最密集的城市群。

为什么敢这么说?

◈1.大湾区务必要成为中国城市群发展的标杆

强国必有湾区,gdp排世界第一的美国,有旧金山和纽约两大湾区,gdp排世界第三的日本有东京湾区。

根据专业机构测算,中国的经济总额最理想最快的速度会在10年后超越美国,保守估计最迟是20年。

在经济快速发展的过程中,核心城市群对经济的贡献比例一定是最大头,而且是占比越来越大。因为参照欧美城市发展的路径,还有我们自己过去40年城市发展总结的规律,产业越聚集、资源和人口越集中,所产生的经济效率一定越高。

同时,在中国崛起之路上,一带一路是我们必须推进的重要战略方针,而地处东南沿海,有着紧挨东南亚的地缘优势的大湾区,必然是一带一路的最重要发力点。

所以,大湾区的崛起是时代的需要,也是发展的必然趋势。湾区经济还有巨大的提速空间,其资产也一定会水涨船高。

◈2.在城市群、都市圈、大城市化的发展策略下,大湾区的人口还会越来越多

今年在中央层面的会议很明确的提出重点发展城市群、都市圈、大城市的发展策略,作为产业潜力强,就业机会多,气候舒适的大湾区,势必成为一个人口黑洞,继续吸纳广东非湾区城市的人口,以及广东省外人口源源不断的流入。

加上香港澳门,当前大湾区人口总数是7000万,预计至2030年,大湾区的人口将达成1亿人,也就是说未来10年就有3000万的人口增长空间。

房价上涨长期看人口,湾区未来10年房价,整体一定是向上的。

那么,具体怎么买呢?其实抓住一个关键点就可以:结合资金预算进行城市的选择。

总价400万以上,重点考虑深圳。低于400万,也不是完全买不了深圳,但只能选偏僻的地段或者非常小的户型,没要必要。不如去广州买个好地段的房子。

总价300-400万之间,重点考虑广州。这个价格可以买到广州近郊地铁新盘,甚至是老城区学区小2房;

总价200-300万之间,重点考虑珠海、佛山和东莞。这个价格,可以买到这3个城市相对还不错的地段和产品。

总价100-200万之间,重点考虑惠州,专指惠阳和大亚湾。这个价格,既要选到有价值的地段,也要选到还不错的产品,可以多实地去考察。

以上,就是价格预算和城市、地段三者权衡之下给大家的选择方向。

大湾区的概念很大,规划很多,愿景也非常吸引人,但真正有价值的地方,还需要好好挑选啊!

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